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租奶茶店如何评估店铺价值

时间:2015-08-18 15:05 来源:未知 作者:admin 阅读:
  商铺属于生财工具,一定要保证自己在这里的回报长期稳定可靠,因为没有人愿意赔本租场地,所以必须研究各种行业的成本模型。如果菠菜导航奶茶的用户需要租一个经营奶茶的铺位,我们将如何操作?这里我们用实际案例来告诉你,租一个服务店铺该如何评估店铺价值。
 
  我们在一个适于经营奶茶业的地段考察一个铺位,首先应当去了解周边奶茶铺的经营状况,比如衣物的档次、每周的出货才量、顾客的种类等等。
 
  一般来说,场地成本占其总成本的1/5至1/4。对于一个10平方米的奶茶铺而言,若平均单个价格为8元,每天出售200-500杯,那么每日的营业额为1600-4000元,考虑每年3个月的淡季营业额对折,所对应的单位营业额为160元/平方米/天。按照1/5的场地成本、1年的物业投资回报期计算,租价应为730元/平方米。这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素。
 
  当然,刚才的算法是静态的,适用于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了,必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量,存在较多的不确定因素。
 
  1、商圈地段
 
  商圈不论大小,而是分新建、成熟、衰败三种。成熟商圈有稳定收益,新商圈如潜力股,如政府投资不变,未来升值空间更高,收益更丰厚而拆迁、衰败的商圈就如买到天花板的股票,前景堪忧。
 
  【例】之前有一位与菠菜导航奶茶合作的蒙女士想要在深圳关内找一家时装店面,但是初次开店的她不清楚在关内哪里开店比较好,这时菠菜导航奶茶的找店顾问就建议蒙女士在成熟商圈找店铺,虽说成熟商圈的店铺租金和接手费比较贵,但是相对应的之后的营业回报率也比较高,开店既要赚钱也要稳定,成熟商圈最适合不过了。蒙女士觉得有道理,后来便在菠菜导航奶茶的推荐下,在福田购物公园附近的找到了一家15㎡的店铺。
 
  2、周边主力店和品牌店
 
  如大型百货商场、购物中心等,这些主力店将带动周边100米之内的商业物业全面“寄生”性升值。而品牌店,西式餐饮如肯德基、麦当劳、永和大王,咖啡如星巴克、上岛,奶茶如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候,看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因:一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法,所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的。其二,知名的品牌客户它本身就具备聚客能力,会影响商圈的形成。所以,在同一个区域选择商铺的时候,这个项目是否有品牌客户非常关键,这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。
 
  【例】前段时间在菠菜导航奶茶成功找店的郑小姐,她本身加盟的就是一家连锁店内衣店,在选址的时候,菠菜导航奶茶选址顾问就建议郑小姐店铺位置最好选择在主力店旁边,人多能带动生意。果然,6月29号办理服务的郑小姐,7月10号就在南山南新路口万花筒对面找到了一家店面25㎡。现在郑小姐的生意很好,特别是周末休息日的时候。
 
  3、周边产业结构
 
  周边产业决定周边人群结构,也就决定其消费能力及消费习惯,同时要注意周边产业的变迁的预期,例如金融机构和办公大楼的增多,这些产业的进驻会带来大量的消费人群,自然也就会造成对周边服务的需求。
 
  【例】不久前在菠菜导航奶茶帮助下找到奶茶店的张小姐,她一直是做奶茶生意的,在罗湖已经开了两家奶茶店的她又想在南山继续拓展自己的生意。菠菜导航奶茶找店顾问分析了张小姐的要求和情况,推荐了一家位于南山南油大厦新一佳超市附近店铺给张小姐,这家店铺的位置极好,首先靠近超市,人流量有一定的保障,而且马路对面还有几座大厦,办公大楼,上下班的上班族们都会经过张小姐的店铺,现在张小姐的生意也非常好。
 
  4、商铺周边人流量和交通
 
  投资商铺需要有独特的眼光,因为商铺的巨大投资和其不可变性,导致商铺投资中有诸多的不确定因素。不要理所当然地以为繁华地段的商铺就一定是旺铺,选购商铺一定要实地去“看”,因为商铺的好坏最终决定于人流量和交通。所谓“宽街无闹市,闹市无宽街”,越是人行道狭窄、马路不宽的街道,其人流量反而越大,商气也就越浓;而马路宽阔的街道,由于是交通主干道,其人气反而不易聚集。
 
  【例】李女士在龙华地铁站出口找到了一家鞋服店,这家店铺属于营业中的龙华地铁口商铺,50米到龙华地铁站,众所周知的商业旺地,来往坐地铁上下班的上班族,周末乘坐地铁出行的人们,来来往往都能看到这家店铺。不仅如此这家店铺周边还有大型成熟的社区及多个幼儿园,旁边还有华润万佳超市,佳华超市,新一佳超市,在李女士接手之前,这家店铺也是经营多年的奶茶鞋帽生意,有很多固定的老客户,店铺一直处于盈利状态。
 
  5、奶茶店铺自身的优势
 
  现在的奶茶店越来越多,想要留住客户,提高客流量,那么店铺自身的优势很关键。譬如,处于同一地段的两家临街店铺,一个是有大橱窗的,另一个没有,那你选择哪个?肯定是有选择配有大橱窗的那家店铺,因为便于展示奶茶,也便于吸引招揽来来往往的顾客。
 
  【例】之前在菠菜导航奶茶找过店的晏女士就深谙这个道理,她在找店的时候就要求一定要有能直观展示她家奶茶产品的临街大橱窗,可这类配有大橱窗的店铺租金会相对贵些,但在招揽生意这方面真的很有效果。最后菠菜导航奶茶给晏女士在宝安西乡三围村万众百货商场找到了一家临街旺铺,面积18㎡,是临街商铺,正面是晏女士要求的那种大橱窗。
 
  奶茶店铺的选择是一个需要全方位考虑的问题,创业者不能只关注于租金或是客流量,综合考虑,你才能发现各方面的问题,更能找到各方面都最合适的开店地址。

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